Fondsbasierte Finanzierung

Was ist eine fondsbasierte Finanzierung?

Die fondsbasierte Finanzierung beschreibt die Kapitalbereitstellung durch Investmentfonds – wie z. B. Debt Funds, Mezzanine-Fonds oder Private Debt Fonds – zur Finanzierung von Immobilienprojekten oder Unternehmen. Diese Fonds sammeln Kapital von institutionellen oder privaten Anlegern und stellen es Projektträgern als Fremd- oder Nachrangkapital zur Verfügung.

Wie funktioniert sie in der Praxis?

Statt über eine Bank erfolgt die Finanzierung durch einen spezialisierten Fonds. Dieser prüft das Projekt, stellt Kapital in Form von Darlehen oder mezzaninen Mitteln bereit und erhält im Gegenzug Zinsen und/oder erfolgsabhängige Vergütungen (z. B. Equity Kicker). Häufig erfolgt die Vergabe schneller und mit höherem Risikoappetit als bei klassischen Kreditinstituten.

Vorteile für Projektentwickler und Investoren

  • Schnelle Entscheidungswege

  • Flexiblere Vertragsgestaltung

  • Geringere Anforderungen an Bonität oder Eigenkapital
    Gerade in der frühen Projektphase oder bei komplexen Strukturen ist dies ein großer Vorteil gegenüber konservativen Bankfinanzierungen.

Kosten und Risiken

Fondsbasierte Finanzierungen sind meist teurer als klassische Bankdarlehen. Zinsen im zweistelligen Bereich oder erfolgsabhängige Vergütungen sind üblich. Zudem erwarten Fonds umfassende Kontrollrechte und eine professionelle Projektsteuerung – das erfordert eine gute Vorbereitung und Erfahrung auf Seiten des Darlehensnehmers.

Typische Einsatzbereiche

  • Projektentwicklungen mit hoher Marge, aber wenig Sicherheiten

  • Zwischenfinanzierungen oder Bridge-Lösungen

  • Refinanzierung nach Bauabschluss oder bei Exit-Szenarien

  • Ergänzung zum Bankkredit bei nicht ausreichendem Fremdkapitalangebot

Praxisbeispiel: Mezzanine-Fonds für Projektstart

Ein Entwickler benötigt für den Baubeginn eines Wohnquartiers zusätzliches Kapital. Da die Bank nur 70 % finanziert, stellt ein Mezzanine-Fonds weitere 15 % als nachrangiges Darlehen bereit. Der Zinssatz liegt bei 10 % p. a., ergänzt durch eine Gewinnbeteiligung beim Verkauf – die Gesamtfinanzierung ist damit gesichert.

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