Beleihungswert
Was ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist eine zentrale Größe bei der Immobilienfinanzierung. Er bezeichnet den langfristig realistisch ansetzbaren Wert einer Immobilie, den ein Kreditgeber als Sicherheit bei der Vergabe eines Darlehens akzeptiert. Anders als der Verkehrswert orientiert sich der Beleihungswert nicht am aktuellen Marktpreis, sondern an einem vorsichtig kalkulierten Wert.
Wie wird der Beleihungswert ermittelt?
Die Ermittlung erfolgt nach gesetzlichen Vorgaben, insbesondere gemäß § 16 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) sowie Richtlinien der Bankenaufsicht. Dabei werden Faktoren wie Lage, Bauzustand, nachhaltige Ertragskraft und Verwertbarkeit berücksichtigt. Spekulationen über Wertsteigerungen bleiben dabei außen vor – entscheidend ist die dauerhafte Werthaltigkeit der Immobilie.
Zweck und Bedeutung
Der Beleihungswert dient der Risikobegrenzung für Kreditinstitute. Er stellt sicher, dass die Immobilie im Falle einer Zahlungsstörung verwertet werden kann, ohne dass für die Bank ein Verlust entsteht. Er bildet die Grundlage für die sogenannte Beleihungsgrenze, also den maximalen Finanzierungsanteil, den eine Bank auf Basis dieser Sicherheit bereitstellt.
Beleihungswert vs. Verkehrswert
Während der Verkehrswert den aktuellen Marktwert widerspiegelt, ist der Beleihungswert meist konservativer angesetzt. In der Regel liegt er etwa 10–20 % unter dem Verkehrswert. Damit bildet er eine stabile und belastbare Größe für langfristige Finanzierungsentscheidungen.
Typische Anwendung in der Praxis
Der Beleihungswert wird bei der Vergabe von Hypothekendarlehen, der Bewertung von Sicherheiten sowie im Pfandbriefwesen eingesetzt. Auch bei gewerblichen Finanzierungen ist er eine zentrale Kalkulationsgröße.
Praxisbeispiel: Finanzierung mit 80 % Beleihung
Eine Gewerbeimmobilie wird mit einem Verkehrswert von 2 Mio. € bewertet. Der Beleihungswert beträgt 1,6 Mio. €. Die Bank gewährt ein Darlehen über 1,28 Mio. € – das entspricht 80 % des Beleihungswerts. Der verbleibende Betrag muss durch Eigenkapital oder andere Sicherheiten gedeckt werden.
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