CapEx (Capital Expenditures)

Was bedeutet CapEx?

CapEx steht für „Capital Expenditures“ und bezeichnet Investitionsausgaben, die dem Erwerb, der Verbesserung oder der langfristigen Werterhaltung von Vermögensgegenständen dienen – insbesondere bei Immobilien. Diese Ausgaben führen zu einer Aktivierung in der Bilanz und wirken sich über mehrere Jahre auf den Unternehmenswert aus.

CapEx im Immobilienkontext

In der Immobilienwirtschaft beschreibt CapEx vor allem bauliche Maßnahmen, die den Zustand einer Immobilie erhalten oder ihren Wert steigern. Dazu zählen z. B. Dachsanierungen, Fassadenerneuerungen, der Austausch von Heizungsanlagen oder umfassende Modernisierungen von Mietflächen.

Abgrenzung zu OpEx (Operating Expenditures)

Im Gegensatz zu CapEx sind OpEx laufende Betriebsausgaben, etwa für Hausmeisterdienste, Reparaturen oder Versicherungen. Während CapEx Investitionen in die Substanz der Immobilie darstellen, sichern OpEx den täglichen Betrieb. Für Investoren ist diese Unterscheidung wichtig, um die Wirtschaftlichkeit korrekt zu bewerten.

Warum ist CapEx relevant?

CapEx beeinflusst langfristig den Wert und die Attraktivität einer Immobilie. Regelmäßige Investitionen sichern stabile Mieteinnahmen, reduzieren Leerstand und verbessern die Vermarktungschancen. Bei der Finanzierungsprüfung wird häufig ein CapEx-Plan verlangt, um die Kapitalbindungsdauer und den Instandhaltungsbedarf zu beurteilen.

Typische CapEx-Maßnahmen

  • Aufzugsmodernisierung

  • energetische Sanierung

  • Grundrissänderungen

  • Ausbau von Dachgeschossen

  • barrierefreier Umbau
    Diese Investitionen führen oft zu einer Wertsteigerung und können höhere Mieten rechtfertigen.

Praxisbeispiel: Aufwertung eines Bürogebäudes

Ein Bestandshalter investiert 1,5 Mio. € in die Komplettmodernisierung eines in die Jahre gekommenen Bürogebäudes – inklusive Fassade, Haustechnik und Ausstattung. Die Maßnahmen erhöhen die Energieeffizienz, verbessern die Vermietbarkeit und steigern den Objektwert deutlich. Die Investition wird als CapEx bilanziert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben.

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