Cashflow
Was bedeutet Cashflow?
Der Cashflow ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, die den Nettozufluss an liquiden Mitteln innerhalb eines bestimmten Zeitraums beschreibt. In der Immobilienwirtschaft bezeichnet er den Überschuss, der nach Abzug aller laufenden Kosten aus den Mieteinnahmen verbleibt – also den tatsächlichen Geldzufluss.
Wie wird der Cashflow berechnet?
Grundlage ist die Formel:
Cashflow = Mieteinnahmen – Bewirtschaftungskosten – Zinszahlungen – Tilgungsanteile (bei Betrachtung der Liquidität)
In der Praxis wird dabei zwischen dem Brutto-Cashflow (vor Zinsen und Steuern) und dem Netto-Cashflow (nach Abzug aller Ausgaben) unterschieden.
Warum ist der Cashflow wichtig?
Ein positiver Cashflow zeigt, dass ein Objekt sich selbst trägt und zusätzlich freie Mittel erwirtschaftet. Für Investoren, Bestandshalter und Kreditgeber ist der Cashflow ein zentrales Kriterium zur Bewertung der Wirtschaftlichkeit und zur Sicherung der Rückzahlungsfähigkeit von Darlehen.
Cashflow vs. Gewinn
Wichtig ist die Abgrenzung zum bilanziellen Gewinn: Der Cashflow berücksichtigt nur zahlungswirksame Vorgänge – keine Abschreibungen oder Rückstellungen. Ein Objekt kann bilanziell Verluste schreiben, aber dennoch einen positiven Cashflow erzielen – was besonders bei steueroptimierten Immobilienstrategien relevant ist.
Anwendungsbereiche
Cashflow-Analysen kommen bei Immobilieninvestitionen, Projektbewertungen, Finanzierungsentscheidungen und Portfolioanalysen zum Einsatz. Auch zur Beurteilung der Sanierungsfähigkeit eines Objekts spielt der Cashflow eine wesentliche Rolle.
Praxisbeispiel: Stabiler Cashflow aus Büroimmobilie
Ein Investor erzielt mit einer voll vermieteten Büroimmobilie jährliche Mieteinnahmen von 500.000 €. Nach Abzug von Betriebskosten (100.000 €), Zinsen (80.000 €) und Tilgung (120.000 €) verbleibt ein positiver Cashflow von 200.000 € – verfügbar zur Reinvestition, Risikovorsorge oder Ausschüttung.
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