Debt-Service-Coverage-Ratio (DSCR)
Was ist die DSCR (Debt-Service-Coverage-Ratio)?
Die DSCR ist eine zentrale Kennzahl zur Beurteilung der Kreditwürdigkeit bei Immobilien- und Unternehmensfinanzierungen. Sie zeigt, ob die Einnahmen – insbesondere Mieteinnahmen – ausreichen, um den Schuldendienst, also Zins- und Tilgungszahlungen, vollständig und zuverlässig zu leisten.
Wie wird die DSCR berechnet?
Die Formel lautet:
DSCR = Netto-Betriebsergebnis (Net Operating Income, NOI) / Schuldendienst (Zins + Tilgung)
Ein DSCR von 1,0 bedeutet, dass die Einnahmen genau ausreichen, um den Kredit zu bedienen. Werte über 1,2 gelten in der Praxis als sicher, da sie einen Puffer für Mietausfälle oder Kostensteigerungen bieten.
Warum ist die DSCR so wichtig?
Für Banken und Investoren ist die DSCR ein zentrales Risikokriterium. Sie spiegelt die Fähigkeit wider, Kredite aus dem laufenden Cashflow zu bedienen – ohne auf Rücklagen oder zusätzliche Mittel zurückgreifen zu müssen. Je höher die DSCR, desto geringer das Ausfallrisiko.
Typische Anforderungen in der Praxis
Bei Immobilienfinanzierungen verlangen Banken je nach Objektart und Marktumfeld eine Mindest-DSCR – z. B. 1,20 bei Wohnimmobilien oder 1,30 bei Gewerbeobjekten mit höherem Risiko. Eine zu niedrige DSCR kann zu Ablehnung oder teureren Konditionen führen.
Was beeinflusst die DSCR?
Neben der Höhe der Mieteinnahmen wirken sich Betriebskosten, Leerstand, Instandhaltungsaufwand sowie die Kreditkonditionen (Zins und Tilgung) auf die DSCR aus. Auch Sanierungsmaßnahmen oder Mietverträge mit kurzer Laufzeit können Risiken darstellen.
Praxisbeispiel: DSCR im Finanzierungsgespräch
Ein Büroobjekt erwirtschaftet jährlich 300.000 € NOI. Der jährliche Schuldendienst beträgt 200.000 €. Die DSCR liegt bei 1,5 – ein solider Wert, der der finanzierenden Bank Sicherheit gibt und die Grundlage für günstige Finanzierungskonditionen schafft.
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