Grundbuchrang
Was ist der Grundbuchrang?
Der Grundbuchrang bezeichnet die Position eines Gläubigers im Grundbuch einer Immobilie. Er legt fest, in welcher Reihenfolge die Gläubiger im Fall einer Zwangsversteigerung oder Verwertung der Immobilie bedient werden. Der Rang ist somit ein entscheidendes Kriterium für das Risiko und die Sicherheit einer Finanzierung.
Wie wird der Rang festgelegt?
Die Rangfolge ergibt sich aus dem Zeitpunkt der Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch. Wer zuerst eingetragen wird, hat den ersten Rang, nachfolgende Einträge bilden zweite oder dritte Ränge. Rangänderungen sind nur mit Zustimmung aller betroffenen Parteien möglich.
Bedeutung für Kreditgeber und Investoren
Ein hoher Rang (z. B. Erstrang) bietet bestmögliche Absicherung: Der Gläubiger erhält im Verwertungsfall als Erster Zugriff auf den Erlös. Niederrangige Darlehen (z. B. Mezzanine) tragen ein höheres Risiko, da sie erst nachrangig bedient werden – oft mit entsprechend höherer Verzinsung.
Abgrenzung zu anderen Sicherheiten
Neben der Rangfolge ist auch die Höhe des eingetragenen Betrags entscheidend. Ein Erstrang über 70 % des Immobilienwertes kann für nachfolgende Gläubiger wenig Sicherheiten übrig lassen. Daher ist der Grundbuchauszug für alle Beteiligten ein zentrales Dokument in der Finanzierungsprüfung.
Auswirkungen auf Finanzierungsstruktur
Je nach Rangposition unterscheiden sich die Konditionen, Zinssätze und Anforderungen an Sicherheiten. Viele Banken vergeben nur Erstrangdarlehen, während alternative Finanzierer auch mit zweitrangigen Eintragungen arbeiten.
Praxisbeispiel: Zwei Finanzierer mit unterschiedlichen Rängen
Ein Projektentwickler erhält ein Erstrangdarlehen über 6 Mio. € von einer Bank, abgesichert an erster Stelle im Grundbuch. Zusätzlich gewährt ein Mezzanine-Fonds 1,5 Mio. € als nachrangiges Darlehen mit Eintragung im zweiten Rang. Im Verwertungsfall wird die Bank zuerst aus dem Erlös bedient, der Fonds nur, sofern danach noch Mittel übrig sind.
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