OpEx (Operating Expenditures)

Was bedeutet OpEx (Operating Expenditures)?

OpEx steht für „Operating Expenditures“ – also die laufenden Betriebsausgaben einer Immobilie. Diese Kosten entstehen regelmäßig im täglichen Betrieb und dienen dem Erhalt der Nutzbarkeit, nicht aber der strukturellen Wertsteigerung des Objekts.

Typische OpEx-Kostenarten

Zu den Betriebsausgaben zählen u. a.:

  • Instandhaltung und kleinere Reparaturen

  • Hausverwaltung und Facility Management

  • Versicherungen, Grundsteuer und Abgaben

  • Energie-, Wasser- und Entsorgungskosten
    Diese Kosten sind in der Regel umlagefähig und werden bei vermieteten Objekten teilweise auf die Mieter übertragen.

Abgrenzung zu CapEx (Capital Expenditures)

Im Gegensatz zu CapEx, die investiv und wertsteigernd sind (z. B. neue Heizanlage, Dachsanierung), dienen OpEx dem laufenden Unterhalt. CapEx wird aktiviert und über mehrere Jahre abgeschrieben, OpEx hingegen direkt als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung verbucht.

Bedeutung für Investoren und Finanzierer

OpEx beeinflussen direkt den Cashflow einer Immobilie und damit ihre Wirtschaftlichkeit. Eine präzise Einschätzung und Kontrolle der Betriebskosten ist wichtig für die Objektbewertung, die Kalkulation der Mieterträge und die Beurteilung der Finanzierung.

Einfluss auf Immobilienbewertung und NOI

Im Rahmen von Immobilienbewertungen wird der Net Operating Income (NOI) berechnet, indem die OpEx von den Bruttomieteinnahmen abgezogen werden. Hohe Betriebskosten mindern den NOI – und somit potenziell auch den Objektwert.

Praxisbeispiel: OpEx im Bürogebäude

Ein Bürokomplex erzielt jährliche Mieteinnahmen von 1 Mio. €. Die OpEx – für Verwaltung, Reinigung, Instandhaltung, Energie und Steuern – betragen 250.000 €. Der verbleibende NOI liegt bei 750.000 €. Investoren nutzen diesen Wert zur Renditeberechnung und als Grundlage für die Finanzierung.

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